f66永乐国际2020年人口“抽水机”不再只有北上广

原创 2020-04-27 15:38  阅读

  3月20日,保利发展控股战略研究院和保利投顾研究院发布了《保利2019-2020年房地产行业白皮书》。

  过去,我们常常将目光聚焦在北上广深四大一线城市。但当我们还停留在原地时,f66永乐国际,历史的车轮已经滚滚向前。

  其一,自2010年以来,中国“乡-城”流动人口占比年均减少2.9%,反而“城-城”之间人口流动持续增加,2015年甚至高达38%。

  其二,据卫健委统计,近90%已婚新生代流动人口是夫妻一起外出,与配偶子女流动的约占60%,中国正在进入家庭式迁徙阶段。这种迁徙方式,一方面将带动城市的消费、投资、生产,另一方面迁徙二代又将会成为劳动力,反哺城市。

  尤其是疫情黑天鹅之后,流动人口购房扎根在“资源集中的大中城市”意愿更为强烈。

  在这个人口大流动的时代,大中城市的“吸血”范围、能力都在不断加强,各大城市也凭借着自身本事不断争夺着人口红利。

  “强者恒强”,长三角、珠三角、京津冀三大城市群,对人口的超强磁吸力自然无需赘述。

  就拿东部沿海都市圈核心城市苏州来说,2020年春节后62%的人口迁入皆是跨省而来。

  保利发展指出,在中西部省会城市迁入人口中,有80%来自省内,人口就近城市化现象明显。

  伴随劳动力、资金、f66永乐国际技术等生产要素的集中,中西部省会城市以各自特色鲜明的产业,迅速崛起。

  多维极化格局已经形成,各中心城市对人口的吸引力正在崭露头角,北上广深也不再是唯一的“人口抽水机”。

  近些年来,激烈的“抢人大战”号角更是频频吹响,各大核心城市纷纷松限以求争夺人才,获得高质量的人口红利。

  2019年密集出台新型城镇化政策文件,首次提及“坚持尊重规律、顺势而为”、“城区常住人口 100万—300万的大城市全面取消落户限制”。

  《求是》杂志发表习讲话:“使市场在资源配置中起决定性作用,促进各类生产要素自由流动并向优势地区集中”,“经济发展条件好的地区要承载更多产业和人口”、“建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜”。

  这就意味着,过去均衡式发展的思路已经开始变化,未来中国的城市发展重点将会偏向资源更为集中的大中城市。

  当拦路石已经被踢开,人口自由迁徙的大门将会逐步打开,人口向重点城市群聚集的速度也会随之加快。

  但反观中国,目前各省人口与GDP占比相对不均衡,TOP100城市GDP占全国73%,而人口仅占51%。

  保利发展重新梳理了337个城市的人口后发现:城区人口1000万以上的超大城市有6个,500万-1000万的特大城市有7个,300万-500万的Ⅰ类大城市有16个。

  与国际相比,中国大城市数量和人口规模明显不足,日本前10大城市人口占全国46%,英国21%,而中国仅为9%。

  作为总人口超14亿的大国,未来15年,中国超大城市有望超10个,特大城市有望超15个!

  由此可见,国内大中城市的人口规模、发展空间,还有很大的提升空间,尤其是在政策利好下,大中城市的发展或许远要比你想象得更快!

  5G、人工智能、新能源等领域,刺激全要素生产率提升,大数据、物联网赋能,城市规模不再受束缚,大城市承载力将不断提升。

  在人口流动、城市格局转变的关键时刻,楼市也涌现出了部分新特征:周期拉长幅窄、供求政策金融三期叠合、城市走出自有周期。

  自2015年起,本轮周期已有5年,相较前三轮周期的3年,周期明显被拉长,底部有所抬高。

  近两年,政策面与金融面发生了重大变化,购买需求受到刺激,致使三大周期曲线年,央行更是首次提出建立“房地产金融长效管理机制”,以信用债、开发贷、信托、海外债、LPR改革及地产非对称降息等新工具稳定楼市。

  “反常”的土地周期,导致留给房企逆周期操作的窗口变短、空间收窄,地房价比不断上升,“面粉”价格偏高。

  说白了,雁行模式是指:城市楼市变化往往是一致的,一线反应在先,二三线随后。

  2017年东南沿海火热上涨,华北环京率先冷却;2018年,中西部东北进入上升高潮,华东华南横盘胶着;2019年,大部分重点城市压力盘整,半数三四线城市仍峰值成交。

  保利发展在深研之后,发现一二线城市自有周期的重要变量是限价政策,而三四线城市则在于供给弹性、购买力支撑。

  如刚性限价城市,上升期一二手价格倒挂,中心区高热,下行期板块分化,外围走弱;弹性限价城市,走高后乏力,盘整期、修复期相对较长;供给放量城市,补库存过量过快,供需反转,成交萎缩。需求透支城市,房价超过天花板,脱离购买力,棚改走弱,价格虚高回调。

  ③ 主动调控机会期:三稳备受挑战,相信主动调控管理会加强。当下与三年前高热态势已不同,投资需求基本退出,可以发挥主动管理职能,重点支持刚需。

  ④ 居住需求重塑:消费者重新审视,从真实居住需求出发,呼唤好服务好产品,竞争回归本源。

  所以,即便目前楼市依旧动荡,但购房需求仍在,在政策、金融手段强有力的支撑下,房地产行业未来依旧会以“稳”为主。

  对于购房者而言,不应只把目光锁定在四大一线城市中,各大城市群中的核心城市,有人口红利加持,未来都会是前景可期之地。

  关键在于,在如今各城周期不同的情况下,购房者更应该审时度势、细细研究,不能操之过急。

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